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OBLIGACION DE LOS PROPIETARIOS DE LOCALES DE CONTRIBUIR A BAJAR EL ASCENSOR AL PORTAL A “COTA CERO”.

15/02/2019· DERECHO CIVIL

OBLIGACION DE LOS PROPIETARIOS DE LOCALES DE CONTRIBUIR A LA BAJADA DEL ASCENSOR AL NIVEL DE PORTAL O “COTA CERO”.

 

Es habitual que al caminar por las ciudades podamos observar que en los portales de algunos edificios, particularmente los que tiene una mayor antigüedad, se estén ejecutando obras en el ascensor con el fin de eliminar las escaleras existentes y poder bajar el ascensor a nivel del suelo, lo que se denomina “ascensor a cota cero”, con evidentes razones y fundamentos de accesibilidad respecto de personas mayores y discapaces o personas con movilidad reducida.

Pues bien, en relación a tales obras debemos plantear una cuestión muy importante, por las repercusiones económicas que tiene, y es la relativa a si todos los copropietarios del edificio han de sufragar esas obras, incluyendo a los propietarios de los locales el edificio (también los garajes). En este sentido es habitual la existencia de las llamadas “Clausulas de exoneración de gastos”, es decir, clausulas en la escritura de división horizontal o los estatutos del edificio por las que se libera a los propietarios de los locales de contribuir a los gastos de mantenimiento de portal y ascensor.

La cuestión ha sido resuelta por la reciente Sentencia 381/2018 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil de 21 de Junio de 2018 que ante un caso en que según los estatutos comunitarios los propietarios de los locales estaban exentos de los gastos correspondientes a los ascensores, se considera que la ampliación de la trayectoria del ascensor, bajada a portal o a cota cero, ha de reputarse necesaria para la habitabilidad y uso del inmueble, impuesta por la normalización del disfrute de los vecinos, de modo que el propietario del local está obligado a contribuir a los gastos dedicados a completar la instalación preexistente con el objetivo de eliminar barreras arquitectónicas.

Resumidamente sobre el proceso judicial indicar que la sentencia del juzgado de primera instancia establecía la obligación de todos los propietarios del inmueble, incluido locales, a contribuir a las obras que mejoren la accesibilidad y habilidad del edificio, sentencia que fue confirmada por la Audiencia Provincial.

Llegado el asunto al Tribunal Supremo, en aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 9.1 e)) y aún partiendo de que: a) la Comunidad de Propietarios ya cuenta con ascensores en funcionamiento; b) las obras no son de instalación de un ascensor nuevo o ex novo que no existiera previamente, y c) existe una previsión estatutaria referida a gastos de portal, ascensores y calefacción, favorable a los locales de la comunidad, concluye y resuelve que:

 1).- Las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor, supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble.

2).- Sobre la interpretación y delimitación del término gastos en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

3).- Por último, y lo más importante, que tanto la instalación del ascensor como la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora , accesibilidad tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento.

            En definitiva, los propietarios de los bajos han de sufragar, según su coeficiente de participación,  las obras, y  lo mismo puede decirse de lo propietarios de las plazas de garaje, pues dentro de concepto “locales” no se incluyen sólo los bajos sino también las plazas de garaje, ello pese a que existan clausulas que exoneren de pago de gastos de mantenimiento de portal y ascensor (salvo el supuesto muy “raro” de que las clausulas de exención hubiesen previsto expresamente la no contribución a llevar el ascensor a cota cero, en cuyo caso sería discutible).

            Y el mismo deber de pagar se impone en caso de instalación de salvaescaleras o plataformas elevadoras en los portales, ello ya impuesto desde la STS de 23/04/2014 ,que sienta doctrina jurisprudencial  sobre ese tema zanjándolo jurídicamente.